加拿大置业大全【房地产知识、房屋保养心得】

多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-4-19 15:39

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【经纪须知】地产经纪在做广告时有什么注意事项？

作为地产经纪，一定要对自己做一定的广告宣传。直白的说，如果客人都不知道你是地产经纪，怎么可能找你买卖房子。

广告宣传的途径有很多种，但是无论是做平面广告，网络广告，广播电视广告又或是使用自媒体等途径做市场推广都要遵守安省地产局对地产经纪广告的要求。避免信息有误而对客人产生误导。

今天嘉德小编就来跟大家简单谈一谈地产经纪在做广告时有什么注意事项。

名字

广告上需要包含地产经纪的正确名字，必须是官方公认名（Legal Name）或RECO认可的商用名（Trade Name）

广告上需要包含所在地产公司在RECO的注册名

使用以下正确的职位描述词：broker of record, real estate broker of record, broker, real estate broker, salesperson, real estate salesperson, sales representative, real estate sales representative, or the French equivalents（注：agent并不算是准确的职位描述词）

奖项和奖励

当你宣传自己获得的奖项和奖励时，需要明确的指出：颁发单位（例如你所在的地产公司或其他单位），分配基准（例如基于销售量，佣金获得等等），日期或时间段。

通过购买获得的奖项和奖励不可以用于广告宣传。

奖项和奖励必须真实并可被验证。

承诺及优惠

广告中的声明和承诺必须准确并可验证，简单来说就是说到做到。

如果在广告上提出的承诺或优惠有任何限制，例如时间限制，条件限制等，都需要在广告中清楚说明。

房屋广告

除非获得所有者或代理人的书面同意，否则广告中不可以包含该房产的文字信息或图片内容。

团队广告

团队性质的广告在形容团队时只可以使用”Team”，例如”Group”或”Associates”是不允许的。

如在广告上宣传团队获得的奖励和奖项，需要所有团队成员的同意后才可以。

免责声明或限制词

如需要免责声明或限制词（例如：最终解释权归***所有），必须放在广告中易读位置并清晰显示。

今天关于地产经纪做广告的注意事项嘉德小编就简单分享这些。

转载自嘉德微信公众号：torontojdlgroup

多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-4-20 14:39

【卖家须知】准备换房，先买房好还是先卖房好？

换房是所有业主都会考虑到的问题。很多家庭在有了孩子之后都需要换一套大一点儿的房子来居住，也有很多老人退休后选择换一个小一些的房子来居住。当你有了换房打算的时候就一定会考虑到这样一个问题：“我应该先买房还是先卖房呢？”

今天嘉德小编就来跟大家简单分析一下先买房好还是先卖房好。

其实对于先买房好还是先卖房好并没有一个直接的正确答案，各自有各自的利弊。在你下定决定之前一定要权衡好，因为不论你如何选择，你都会面临在一个时间段内同时拥有两套房产或没有房产的状况。

在下决定之前建议跟你的地产经纪商谈，按照您真实的家庭需要来做决定。

先买房

先买房可以让您有更加充裕的时间去选在自己喜欢的房子。如果没有抢到Offer也不会有太大的压力，因为你依然有时间去等待下一个也许更好的机会。

先买房当然也有弊端，就是如果你没有很快的卖出你现有的房子，你将同时拥有两套房产。且不说每个月要缴纳多一倍的水电地税费用，更严重的是你在申请贷款上可能会非常艰难。

虽然在买房的Offer上可以备注要先卖掉自己的现有住房的条件。但这将让你的Offer毫无竞争力。

先卖房

如果先卖掉了现有住房则不需要担心同时拥有两套房产可能产生的风险。另外先卖掉了房子也可以清楚的知道自己可在买房时支付多少钱，就可以更好的规划自己的预算。

当然如果你没有在之前房子的交接日之前买到心仪的住宅，则可能会面临“无家可归”的尴尬境地。

当然，无论你如何选择，最好跟一个有经验的专业地产经纪进行商谈，综合您的个人情况以及选择可能产生的风险给出最合理的计划。

更多内容请关注嘉德微信公众号：torontojdlgroup

多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-5-4 15:15

【地产知识】多伦多卖房维护清单CHECKLIST！

经常有业主来嘉德置业咨询卖房事宜，例如如果我要卖房需要做哪些维护和改进？

今天嘉德小编就简单跟大家介绍下卖房前业主对房屋需要做哪些维护和更新，希望对大家可以能有些帮助。

卖房前我要做些什么维护和改进呢？

首先要做好“表面工作”：

业主在卖房前至少要对房屋进行一定的“美容”，例如：重新粉刷墙壁，修补裂缝，去除异味，房屋清洁，地毯清洗，更换房屋内的照明，将家具针对每个房间的功能进行摆放，等等。嘉德小编认为做好起码的“表面功夫”才能给看房者留下一个好的第一印象，这对房屋的顺利卖出可以起到很大的帮助。

其次最好对房屋进行一定的装修和维护。尽量对买家容易接受，并乐意出钱购买的装修项目上进行更新。例如：

1. 地下室装修或翻新，一般可以将装修的花费加到房价上面。

2. 厨房，卫生间台面更换成石头台面，费用不高，但是效果很好。

3. 地毯换实木地板。很多买主更喜欢实木地板，因为相对于地毯，实木地板更好打理。

4. 厨房橱柜和地面翻新。如果橱柜过于老旧，或已经损坏，建议屋主对橱柜进行翻新，效果不错，装修花费也可以加到房价上面。

5. 更新家电，例如炉头，冰箱等的更新。检查未更换的家电是否都可以正常使用。

6. 刷墙，刷门。

7. 屋顶的维护和更换。

8. 检查窗框和墙体间的封闭是否完好。

9. 检查水管是否有泄露。

有些装修和更新多数买家并不看重，不建议房主在这些项目上多花钱。例如：

1. 园艺，将院内植物修建整齐即可，不需要花钱设计装饰。特别是冬天卖房，白雪覆盖，根本看不到。

2. 泳池，由于个人喜好，一半以上的买家并不愿意因为有泳池而增加购买价格。所以小编也不建议大家在这里多花钱。

转载自嘉德微信公众号：torontojdlgroup

多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-5-9 15:06

本帖最后由多伦多嘉德置业于 2017-5-9 16:45 编辑

【经纪须知】多伦多地产经纪公司是怎么回事儿，怎样才能做地产经纪？

多伦多的地产经纪需要考取地产执照才可以代理客户进行房产交易。大家常说的多伦多地产经纪可分为两种：Salesperson（地产经纪/地产销售人员）和Broker（地产经纪人）。

想成为地产销售员，首先需要年满18岁，并拥有加拿大合法工作身份，既：持有工作签证，永久居民或加拿大公民。另外还需要满足申请成为安省地产销售人员的教育要求。课程可以为函授，网上教学或者进入课堂上课等不同方式进行学习。每完成一门考试才可以进入下一门课程的学习。

在2016年4月之前在安省地产组织（OREA）注册的学员只需要在18个月内，通过三门课的考试后（Real Estate as a Professional Career + Land Structures and Real Estate Trading + The Real Estate Transaction-General & The Residential Real Estate Transaction），既有资格申请成为地产销售人员。

在2016年4月之后注册的学员则需通过5门课的考试后（Real Estate as a Professional Career + Land Structures and Real Estate Trading + The Real Estate Transaction-General & The Residential Real Estate Transaction + The Commercial Real Estate Transaction + Property Law），才有资格申请成为安省地产销售人员。

申请人需要在通过最后一门考试后的12个月之内向安省地产局申请成为安省地产经纪。

获得临时执照的地产经纪还需要在两年之内完成继续教育要求，才可以更新执照取得永久资格。2016年4月之前在安省地产组织（OREA）之前注册的地产经纪需要完成三门课（The Commercial Real Estate Transaction + Property Law + 一门选修课）才可续期；2016年4月之后注册的只需要完成一门选修课就可以续期。在这之后，每隔两年，地产经纪还需完成安省地产局（RECO）要求的规定网络课程（无需考试）才可续期。

如果Salesperson（地产经纪/地产销售员）希望成为Broker（地产经纪人）, 他或她在取得永久地产销售资格之后，还需在过去的三年中拥有两年以上的相关工作经验，再经过一门选修及地产经纪专业课程的考试，成绩高于75%者才可以担当Broker地产经纪人。地产经纪人的专业课程涉及如何管理，运营和操作一个地产公司。只有地产经纪人才有资格建立和运营地产公司。而一般的Salesperson（地产经纪/地产销售人员）只能选择被雇用于某个地产经纪公司。此外，Salesperson（地产经纪/地产销售人员）涉及买卖商业地产时，最好在学习商业地产的专业课程之后再进行相关类型的交易。详情可参考安省地产商会的网站：www.oreacollege.com

一般来讲，作为新的地产经纪，嘉德认为需着重寻找一家培训新人项目比较多且专业的地产公司开始工作，积累经验。而资深的地产经纪靠的则是长期积累下来的运营体系了，地产公司是否可以为新人地产经纪提供足够的有用资源也非常重要（例如：你找的这家地产公司是不是好楼盘的VVIP，公司老板和资深经纪是否愿意将手里的一些小单推荐给你。等等）。公司办公环境也应稍作考量，在你约见客户时一个好的办公环境无疑可以提高签约的可能性。

一个好的地产经纪主要有4个特点：为客户着想，专业的建议，出色的谈判技巧和热忱的服务态度。经验丰富的地产经纪不仅能准确地把握顾客的要求，选择满意的房产，更能在价格和条件上取得一定有利的地位。

接下来再说说多伦多地产公司的结构框架。公司的拥有人是不需要必须拥有地产经纪牌照的。但是，在一个地产公司（brokerage）里，必须有一位地产经纪人，由这个人来作为公司的登记经纪人（broker of record）。登记经纪人可招募销售人员以此来扩大销售业绩和公司规模。地产公司还可同时拥有其他的地产经纪，他们同样可组建自己的销售团队。那么，是不是随便找一个地产经纪人就来当这个登记经纪人就行了呢？实际并不是这样，登记经纪人需要为公司承担相应的法律责任。比如说，如果公司里的某个地产经纪人或地产销售人员在交易过程中涉及了违法行为。那么，不单单是这名地产销售将会受到法律的制裁，相应的，该公司的登记经纪人也会被惩罚。另外一方面，地产公司需接收地产局的抽查。如有违规，将会被要求限期整改，严重者，地产局有权终止其运营资格。

多伦多地区大大小小的地产公司可以说是遍地开花。其中规模比较大的公司有Re/max, Royal lepege,Century 21,HomeLife等。以上提到的三家都是连锁经营制的跨国集团公司。每家地产子公司同属于一个集团，各自独立经营。拿Re/max来说，在加拿大，它的下面就有654家小公司，共计约20,000名地产销售人员。不仅仅是加拿大，更在全世界67个国家都有公司。而Royal Lepage同样作为集团公司，则相对的拥有比较多的大公司relocation的客源。地产经纪人想建立自己的公司的话可以选择加盟这些连锁集团或单独命名成立自己的小公司。加盟这些连锁集团的好处在于新的下属公司可以利用母公司的品牌效应来宣传自己，缺点则是每月需付出一定的加盟费用。除了这些连锁集团地产公司，多伦多还有一些发展的很好的独立品牌地产公司。例如JDL Realty等等，与连锁公司比则没有那么大的品牌效应，但却比较注重企业文化和公司发展。对市场开发和推广也更加有针对性。

综上所述，如果阁下在多伦多置业，由于多伦多房地产比较严密的管理组织体系，可以放心使用地产经纪进行交易。如果阁下是购买高档物业或商业物业，则建议阁下寻找一位资深的地产经纪。通常这类物业由于金额大，涉及面广，不仅需要知识，还需要经验和教训。而后者只能靠时间积累。

转载自嘉德公众微信号torontojdlgroup

多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-5-10 15:11

【经纪须知】多伦多地产经纪如何续期RECO注册码？

最近经常有新老经纪来电咨询嘉德小编询问，如何续期RECO注册码？续期以前需要满足什么要求吗？每次如何查看我是否已经满足了续注册码要求？如果没有按时续期怎么办？等等。

今天小编就跟大家分享一下多伦多地产经纪如何续期RECO注册码和一些注意事项。希望可以帮到大家。

第一步：完成续期必须的课程要求。

自2015年的8月1号之后，申请人要申请续期或者恢复RECO注册号必须满足继续教育要求。

A：如果你是第一次申请续期或者恢复RECO注册码的多伦多地产经纪（做地产经纪不到两年，持有临时经纪牌照），则需要在申请续期或者恢复RECO注册码之前完成OREA要求的3门继续教育课程。

第一门：The Commercial Real Estate Transaction
第二门：Real Property Law
第三门：在4门Electives课程中任选一门。Principles of Appraisal/ Principles of Mortgage Financing/ Principles of Property Management/ Real Estate Investment Analysis2 t, V% p; Y3 C3 P7 h* s" I- r

注：如果你是在2016年4月之前注册OREA的多伦多地产经纪，并已经注册了RECO，那么你已经完成了第一门和第二门课程。只需要再完成第三门课程就满足第一次续RECO注册号的要求。

B：如果你不是第一次申请续期或者恢复RECO注册号，则需要在申请之前完成RECO要求的3门网络课程。

完成Residential Update Course或Commercial Update Course
完成两门Elective Courses
4 r9 l* }7 t9 g* t$ _

多伦多地产经纪可浏览RECO官网reco.on.ca并登陆MyWeb Login，选择屏幕右侧的Online Continuing Education并通过Visa或MasterCard缴纳$44。

已完成的课程会在MyWeb Login后左侧Profile下的My Continuing Education中显示。

第二步：完成并递交申请表

申请人在满足了教育要求后需要完成并向RECO递交申请表，申请人可通过Fax的形式或者Online的形式递交申请。申请表地址如下：

http://www.reco.on.ca/wp-content/uploads/Application-for-Renewal-Broker-Salesperson-NEW-MCE-July-2015.pdf

A：通过Fax形式递交申请：

申请人可将完成的申请表通过Fax的形式发给RECO，传真地址416-207-4820。

B：通过Online递交申请：

申请人可登陆MyWeb后选择左手边Registration下的Online Registration Renewal来完成网上递交申请。

续RECO注册码的审理顺序不是按照递交申请的快慢来排列，而是按照申请人RECO注册码到期的早晚来排列的。

注：请大家在RECO注册码到期前60天之内向RECO递交续注册申请。如RECO没有在你的注册码到期之前收到续注册码申请，RECO会终止你的注册。如果每年没有按时交纳RECO的保险也会被RECO终止你的注册码。如果注册码被终止则需在终止后的2年内申请恢复注册码。

申请恢复RECO注册码

多伦多地产经纪申请恢复注册码一样要先满足续注册码的教育要求。申请人需要向RECO提交一份Reinstatement申请表+一份Broker of Record签名的No Trade Confirmation Letter（证明注册码过期后没有从事经纪行为）。

Reinstatement申请表地址如下：

http://www.reco.on.ca/wp-content/uploads/Application-for-Renewal-Broker-Salesperson-NEW-MCE-July-2015.pdf

如果申请人在RECO注册码过期后的60天之内申请恢复注册码则不需要补交最新的无犯罪证明。如果是在过期60天以后提交申请的多伦多地产经纪则需向RECO补交一份最新的加拿大无犯罪证明原件。

关于多伦多地产经纪如何续RECO注册码就跟大家分享这么多，如果有任何疑问请联系嘉德置业咨询。

转载自嘉德置业公众号：torontojdlgroup

多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-5-11 14:30

【地产知识】什么是房产转让合同？与房产买卖合同有什么不同？

房产转让也是一种房产销售交易，是指：某个物业的原始买主在Closing房屋交接日之前可在不违反房产买卖合同的前提下将物业转让给另外一个买主（受让人）。

在安省，房产转让的情况在楼花市场比较常见，在现房销售市场中并不常见。

为什么会出现房产转让的情况？是否合法？

在建楼花建成之前或现房交接之前，原始买主的家庭状况或经济状况可能发生改变，或由于其他的一些原因，导致他们想放弃拥有某个物业，为避免违反房屋买卖合同而产生高额的经济损失，原始买主可以找到另外一个买家签署房产转让合同，在不改变房产买卖合同的前提下完成合法的房产转让。

土地转让税由谁来支付？会不会产生其他的税？

土地转让税需由受让人来支付，也就是最终房产拥有者来支付。

如果原始买主在房产转让交易中获得了利润，则原始买主需要将获得的利润上报税局，缴纳一定的所得税。

在房产转让交易当中，原始买主和受让人如何保护自己？

与任何合同一样，签字后，房产转让合同同样具有法律约束力。因此在签署房产转让合同之前双方都应通读合同上的内容，并且找到专业的地产经纪解释合同中的各项条款。

转载自嘉德微信公众号：torontojdlgroup

多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-5-16 15:27

【地产周刊】安省海外买家买房税是什么？9点详解！

1.什么是安省海外买家买房税？

为了稳定安省房价的增长，安省政府效仿BC省对外国人买家征收海外买家买房税。安省政府取了一个委婉的名字（Non - Resident Speculation Tax）也叫NRST。

对于不是加拿大公民或永久居民的个人及外国公司在安省指定地区购买住宅，需要缴纳15%的海外买家买房税。

2.外国人在安省的哪些区域购房需要交海外买家买房税？

在整个安省的大金马蹄地区（GGH）买房需要加纳15%的海外买家税。GGH区域包括：Brant，Dufferin，Durham，Haldimand，Halton，Hamilton，Kawartha Lakes，Niagara，Northumberland，Peel，Peterborough，Simcoe，Toronto，Waterloo，Wellington and York。请参阅下方地图。

（图片来自安省财政厅）

3.什么时候生效？生效期之前买的房子还没交割有影响吗？

安省的海外买家买房税在2017年4月21日正式生效。

如果是在2017年4月21号之前签定的买房合同（不论楼花或现房）但是在2017年4月21之后交割，不需要缴纳安省海外买家买房税。

4.外国公司在安省买房也受影响吗？

除海外买家个人以外，外国公司在安省买房也需要家缴纳15%的海外买家税。这里提到的外国公司是指：

不在加拿大注册；
在加拿大注册成立，但由外国国家或其他外国法人全部或部分控制，除非该公司的股份在加拿大证券交易所上市；
外国实体直接或间接控制的公司；8 {& S$ V& {9 f9 f, S L

5.是不是买房人有一个是加拿大公民，永久居民或加拿大公司就不用交这个税？

即使不是外国人，但是受外国人委托在安省买房，受益人是外国人，仍然要交15%的安省海外买家买房房税。

多人联名合买一套物业，只要有一个买主是外国人依然要交15%的安省海外买家买房税。（配偶为特例）

6.夫妻合买物业。一方是外国人，另一方是加拿大公民或永久居民，要交安省海外买家买房税吗？

加拿大公民或永久居民与外国人配偶联名在安省买房，可以免除15%的海外买家购房税。

如果是同居关系（common law）则需证明同居至少3年以上才可免除15%的海外买家购房税。

（详情可参照加拿大家庭法的第29条）

7.安省的海外买家买房税适用于哪些物业，不适用与哪些物业？

安省海外买家买房税适用于一般的住宅类型，例如：独立屋，半独立屋，连屋，联排，镇屋，公寓。

安省海外买家购房税不适用与超过6个单位以上的出租公寓楼，农用地，商业用地或工业用地。

8.正在办移民，到哪个阶段可以不交安省海外买家购房税吗？

海外买家如果正在办理移民，并且在买房前已经收到安省移民局的省提名信（nominee who receives confirmation under the Ontario Immigrant Nominee Program）则可以免交15%的安省海外买家买房税。

如果办理的是其他省的移民项目或联邦移民等。在真正成为加拿大公民或永久居民之前在安省买房必须缴纳海外买家买房税，但是可在移民通过后申请返还。

9.安省海外买家买房税返还是怎么回事？什么人可以获得返还？

海外买家在安省买房后，在这套物业是自住房且没有卖出的前提下，满足以下任意条件后可以申请返还之前缴纳的海外买家购房税。

返还时政府还会额外返还一定的利息，利息按照“土地转让税法”规定的退税率计算。

海外买家在安省购房后的4年内成为了加拿大公民或永久居民；
海外买家在安省买房后在安省以全职学生身份学习2年以上；
海外买家在安省买房后在安省全职工作1年以上。
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今天关于安省的海外买家买房税，嘉德小编就简单介绍这些。如果大家还有任何相关疑问欢迎联系嘉德经纪咨询。

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多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-5-17 18:34

【地产资讯】温哥华地产强势反攻，多伦多房价的下一次大涨还会远吗？

继温哥华推出买房购置税后，安省政府近期也效仿推出了海外买家买房税的政策来稳定房价增长。

短期的稳定期过后，共管物业，尤其是公寓带领温哥华地产强势反攻。照此推算，估计多伦多房价的下一次涨幅也不会太远了。

俗话讲“他山之石，可以攻玉”，就是借鉴其他地区相似的经验可以预测本地区的发展趋势。借鉴了温哥华房屋市场近期的数据，相信多伦多地产现在互相观望的态势会很快过去。大家要赶在冷静期结束前抓紧上车了！

在温哥华地产局上个月的市场数据报告中，独立屋、城市屋、公寓三个单方面的销存量比：独立屋为26%，城市屋为58.2%，公寓为82.2%。共管式房屋（城市屋和公寓）在整个市场成交量中所占有的比例：过去4个月来，共管式房屋的成交量，占有市场总体成交量的68.5%，比去年同期上升了10.3%。此外，还分别强调了过去3个月来公寓、城市屋、独立屋的累计升幅，分别为：8.2%，5.3%，2.8%。

这三个数据表明：

共管式房产，尤其是公寓，由于房屋的可负担性原因，公寓单元是现阶段市场上最为活跃、升幅最大的房地产交易品种。

过去十多年来，当我们的华人开发商致力于豪宅开发时，而本地开放商一直致力于可负担能力范围内的住宅开发，步步占尽了市场的先机。

今年年初多伦多的公寓以及共管镇屋物业也都遭到众多买房者的哄抢，公寓及共管镇屋价格猛增，好地点的公寓价格涨幅远远超过独立屋涨幅。这同时也引爆了多伦多公寓楼花的抢购风潮。

如果说2013至2016年之间市场的升势源于独立屋市场的向上拉动作用使然，那么，这一次市场开始重拾升势，百万以内的各类房屋将作为领头羊，从底部夯实基础，推升整个市场的价格系统。

嘉德置业与众多开发商关系紧密，长期特级代理多伦多众多优质楼花，欢迎感兴趣的朋友联系嘉德经纪咨询！

转载自嘉德微信公众号：torontojdlgroup

多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-5-24 18:18

【嘉德置业】《房产买卖合同》你弄明白了吗？

在多伦多，当我们想买卖物业时，买方和卖方都需要在房产买卖合同上签字。

那么，在这过程中，有多少人认真研究过合同上都写了些什么呢？它是怎样保护我们的利益的？今天嘉德小编就来跟大家谈一谈《房产买卖合同》。

多伦多的房产买卖合同，是由OREA安大略省地产协会联合TREB多伦多地产局制定的专用合同，而且要求必须使用最新版本，文件里面主要分为三部分：主合同，副表，修改/删除条款文件。在该合同未经双方签署同意之前，我们称之为Offer。

在主合同中列有多项条款。这些条款中涉及了几个具体的时间日期：分别是买家下offer的日期；合同有效期；交房日期；产权调查的日期；offer接受日期以及offer中的条件截止日期。

offer有效期：讲明了对方需在规定时间给予答复。超过有效期，则offer失效。卖家经纪收到offer后，会与客户进行沟通，看是否需要调整。如果卖家要求对买家发来的Offer进行调整，卖家经纪会对于买家发出的合同进行修改，并送还给买方，称之为Counter offer。

交房日期：买家将在交房日期拿到钥匙。在此日期之前，并不可以进行装修，暂放物品。在交房前，买家应有一次或一次以上的机会去看房。（附录中应注明）。一般最后一次看房时间为交房期的前1-3天，以检查所购房产的是否以按合同要求清洁/施工完毕，合同中所提到卖家留下来的东西是否都在。合同中也应注明所留物品的具体记录。签合同的时候需注意。看房子时有些希望卖家留下来的物品都需要问清楚，写进合同才可生效。

产权调查的日期：一般律师会为买家代理相关的产权调查，无需担心。

Offer中的条件截止日期：在这个日期之前，如果买家已经取消掉条件，则该合同正式成立。在取消掉条件之前，则是通常讲sold on condition。这里的condition一般包括贷款和验房条件。双方可根据自身的情况在合同中加入另外一些适当的条件。

价格，具体内容和交房日期都可以谈判。在买卖双方的交涉中，必须有书面证明才能受法律保护。

如果需要在合同中去除或新增任何条款，一定要买卖双方签字同意才可成立，称为合同修改书（Amendment），另一种只是减去一些条件则称之为Waiver。当买卖双方收到取消书Waiver或者取消条件的修改书Amendment时，整个交易才真正达成共识，交易才真正意义上的成立了。

如为共管物业（Condomium）则一般需卖家出具Status certificate给买方，通过律师进行检查，如有问题也需加入Amendment，或重新考虑该房产。

所以，如果买家不同意取消条件，则合同不可成立，买家通常有权退房，并退回定金。

当然，有无条件，条件多少，则由买家最终决定。

附录又分为A, B两部分。附录A主要是对于房屋中动产的一些特别注明，比如这些动产必须工作正常。还有买家需支付余额，以及买卖所附带的条件。附录B主要是针对对于定金所产生的利息应返还给买家金额的多少进行规定。

值得一提的是，在买卖房产的交易中，买家经纪的佣金是由卖家支付的。也就是说出售房产的人在地产经纪处挂牌出售时，地产经纪与卖家谈好佣金及佣金比例。买家并不直接付给他/她的地产经纪佣金。

一个完整的购房程序下来，不光有主合同，授权文案，还有修改文案。每一步都需按标准的法律程式进行。

转载自嘉德微信公众号：torontojdlgroup

多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-6-6 18:08

【地产资讯】他山之石 – 温哥华5月房市强势回归

大温地产局（REBGV）发布了5月份的地产销售数据。这个月的大温楼市几乎又回到了没有卖不掉的房子的状态。

总销量破4000！

5月份大温地产局总共销售了4364套房屋，这是半年多以来的新高。即便和最火热的2016年同期相比，也只下降了8.5%。比近10年的平均值高了23.7%，达到近十年5月份销量排名第三。

上市的房屋中31%的独立屋卖出，76.1%的联排别墅卖出，94.6%的共管公寓卖出。

温哥华地产局主席Oudil表示，在过去的2016年温哥华房市的主要推动力来自于Single-family Homes，而2017年很明显是联排别墅和共管公寓在做温哥华房市的主要推动力量。

2017年5月温哥华的住宅平均价格已经达到$967,500加元，同比2016年5月增长了8.8%，比2017年4月增长了2.8%。

独立屋的平均价格达到$1,561,000加元，同比2016年5月增长了3.1%，比2017年4月增长了2.9%。

共管公寓的平均价格达到$571,300加元，同比2016年5月增长了17.8%，比2017年4月增长了3.1%。

要知道，在15%海外买家税实施初期，温哥华跌幅一度达到30%-40%。在一段时间的回升后，大温地产的销量已经和去年接近。

继温哥华出台海外买家买房税后，安省也效仿推出了安省的海外买家15%买房税。如今大温地区房市强势回归，多伦多房市相应的反应还会远吗？

转载自嘉德微信公众号：torontojdlgroup

多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-6-7 18:42

【经纪须知】关于楼花“入场费”地产局怎么说

关于购买楼花的“入场费”众说纷纭，嘉德小编今天就来跟大家谈谈：关于楼花“入场费”地产局是怎么说的。

安省地产局（RECO）已经意识到楼花销售中的潜在违法行为。

据称，一些房地产经纪会向预售房屋的潜在买家收取“入场费”或“注册费”。这些费用据说可以保证让买家在房屋正式向公众开售之前拿到单位。媒体报道也表示，关于“入场费”，很多地产经纪要求潜在买家直接支付现金，拒绝发放收据。他们也可能与开发商的某些工作人员共享收益。

关于房地产经纪对客人的收费，地产局有明确规定：

全面披露 - 必须向客人提供收费的相关文件。文件中必须说明：

这些资金是做什么用的；
资金如何处理；
如何分配资金，例如购置某物业的押金；
如果放弃购买，是否返还，如何返还。( L! \2 s2 m/ k5 T

根据“道德守则”，地产经纪有义务公平、诚实、诚信的对待每一位客人，且尽最大努力保障客人的利益。如果客人支付了“入场费”，但最后放弃购买单位，则该费用应退还给客户。

客人也应收到他们缴纳的任何资金的收据。

信托账户 - 买方向地产经纪支付的所有费用都应发给其所在的地产公司。在合法支付给第三方或退还之前，这笔钱必须在该地产公司的信托账户中持有。

卖方许可 – 除非卖方（开发商）明确要求，否则地产经纪不得接受或向客人索要“入场费”。

只有符合上述规定，地产经纪才可接受或向客人索要“入场费”。如果您发现某些地产经纪违反了这些规定，请向安省地产局RECO投诉。如果你怀疑是建筑商的雇员在没有文件支持的情况下进行乱收费，你可以通知该省的建筑商监管机构Tarion。

消费者有权知道他们支付的费用是什么。

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多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-6-19 17:59

【地产知识】在多伦多买房一定要找地产经纪吗？

很多新移民刚来到多伦多，对多伦多的买房流程并不是很了解。经常在买房前会有这样的疑问：在多伦多买房一定要找经纪吗？

其实，政府并没有规定说，所有的物业买卖都必须经过地产经纪来处理。也有一些卖家会选择私售。卖家自己花钱打广告，买家自己上门看房并协商，双方都满意就可以了。

值得一提的是，如果有地产经纪介入，地产经纪的佣金是由卖方支付的。也就是说买方只需要支付购房款就可以，不需要再额外支付经纪的佣金。所以买方完全可以找一个经纪，因为买方并不需要承担经纪的佣金费用。

如果确定不通过地产经纪买房的话，嘉德小编建议还是一定要找一个律师来审查合同，税务等一系列相关文件。

其实在加拿大，对房地产经纪行业的管理是很规范的。加拿大有全国性和各省份的地产经纪协会，在安省下面还有Ontario Real Estate College，有一个非常完善的教育体制。想做房产经纪的人必须到Ontario Real Estate College去上课，经过严格的考试，交纳相应的费用，并挂靠一家地产公司之后才能拿到地产经纪牌照。

地产经纪都需要遵守相应的行业规范和道德准则。对于不遵守行业规范的道德准则的经纪，都可以到地产经纪协会投诉，地产经纪协会依据条款追诉他的经济责任和法律责任。

同时，在多伦多，几乎全部的经纪都加入了多伦多地产局（TREB），TREB有着完善的资料库，地产经纪可以在资料库中调取房屋的历史信息，社区情况，类似房屋近期交易情况，等等。而且专业的地产经纪每天都在为自己的客户寻找房源，信息无疑更加的全面和权威。

有的买家可能会认为，羊毛出在羊身上。虽然经纪的佣金是由卖方来出，但还不是出在房屋的成交价里面，如果不找经纪是不是就可以把这部分钱砍下来呢？看起来是没什么错，但是如果不找经纪买房的话，首先只能在少量的私售房中打转转，而无法看到市场上更多的上市房屋信息；其次，没有经纪为你把关，没有近期同类型房屋的成交价做对比，你如何判断自己是买高了还是买低了呢？甚至，在自己没有买方经纪的情况下面对一个专业的卖方经纪，如何在谈判中为自己争取更多的利益呢？

其实地产经纪并不只是简简单单的在房产交易中以一个工具的形式存在，很多资深经纪都会根据客人的工作，家庭，财力等等情况来帮助客人分析需要的物业种类以及适合的社区。在以合理的价格拿到房子的情况下为客人争取更多的利益。另外，还会帮助客人介绍验房师，贷款专家，律师，甚至装修公司等等一条龙服务，让买家的整个买房置业流程更加方便。

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多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-6-20 15:27

【地产资讯】多伦多地铁将延至Yonge/Hwy 7

多伦多地铁将延至Yonge/Hwy 7，沿线楼盘YongeParc的交通将更加便利，投资回报也会明显提升。

2017年6月16日，加拿大联邦政府及安省政府共同宣布，双方将联手投资Yonge街地铁北延至烈治文山的建设项目，以创造就业、增长中产阶层，并为一个强健、可持续的经济未来打造坚实基础。

联邦卫生部长、万锦-多福区国会议员费普真(Jane Philpott)代表联邦基建及社区部长，与安省交通部长邓德华（Steven Del Duca）共同做出了上述宣布。

联邦国会议员伍凤仪（Mary Ng）、马万里（Majid Jowhari）、Deb Schulte、FrancescoSorbara，省议员莫伟力（Reza Moridi），以及约克区主席Emmerson、烈治文山市长巴罗、万锦市长薛家平等也出席了新闻发布会。

联邦政府此次宣布拨款3600万元，配合安省政府已经拨款的5500万元，将用于该地铁延长工程的规划、设计和初期工程。

计划将地铁从Finch车站延伸至位于7号公路和央街的烈治文山中心车站，全长7.4公里。

这一工程已经被省府都市联通列为大多伦多和哈密尔顿地区区域交通计划的重点项目之一，建成后将穿越地方行政边界，方便更多的民众使用快速公共交通，连接GO公交体系、约克区的VIVA以及约克区YRT网络，改善地区内的交通，减少堵塞，减少温室气体排放，并促进本地区内的经济发展和就业，促进中产阶层的增长。（嘉德置业）

YongeParc就在此地铁沿线上，建成之后应该会得到不错的回报。

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多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-6-26 17:13

【经纪须知】安省地产经纪多重代理要求变严

2017年6月26日，安省政府今日举行了一次座谈会，就地产经纪在房地产交易中多重代理规则的修改意见进行了讨论。

安省地产局（RECO）早于2017年1月就向政府递交了关于安省地产经纪多重代理的修改意见。

安省地产局（RECO）提出的建议主要基于以下消费者保护原则：

有关利益冲突的情况应该被禁止或预防
不道德的财政激励措施应予以消除或大幅减少
消费者应该接受到清晰并一致的信息
应当有相应的工具或惩罚措施来应对消费者受到伤害的情况; E o1 O/ \. ~9 O" C; X

政府可能提出的相应措施有：

建立新的、强制的代理要求，来对代理人进行一定的限制
使用强制性标准化的披露条款
将安省地产销售人员和地产经纪人的违规处罚金从$25,000提高至$50,000
将安省地产经纪公司违规处罚金提升至$100,0000 h% l% l% z( H0 c/ ~: h7 w

本次座谈会是政府审核Real Estate and Business Brokers Act,2002（REBBA）的第一阶段，政府将与2018年春季开始第二阶段审查。

在2018年春季的第二阶段审查中可能会有更多的修改建议或修改措施提出。

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多伦多嘉德置业 · 发表于 2017-6-28 16:42

【嘉德置业】多伦多公寓楼花转让常见问题

多伦多房地产交易中常常会出现公寓楼花转让的情况。

由于公寓楼花交房期较长，原始买主的家庭情况或经济情况可能在收房前发生一些改变，或由于其他的一些原因，导致他们想放弃拥有某个单位，为避免违反房屋买卖合同而产生高额的经纪损失，原始买主可能会在收房前考虑将物业转让给另外一个买主。在不改变房屋原始买卖合同细节的情况下完成合法的房屋转让。

当然也不乏一些投资者在多伦多购买公寓楼花升值后，转让赚取中间的差价。

在多伦多公寓楼花转让中有一些常见的问题，今天嘉德置业小编就来为大家简单分享一下。

Assignor – 转让人，也就是原始买主常见的问题有：

需检查原始的买卖合同确认开发商是否允许房屋转让。
对房屋转让的广告途径是否有限制，例如：是否可以发布在MLS上，还是只能内部销售，或是私卖。
开发商可能需要转让人（Assignor）和受让人（Assignee）签署开发商的同意书（Consent Form）或转让合同（Assignment Agreement）。
一般房屋转让费由转让人（Assignor）支付。
在交房时，受让人一般需将转让人已经支付给开发商的首付款支付给转让人。或，转让人和受让人在文件中约定一个日期来交接这笔费用。
转让人需要将原始买卖合同以及相关文件提供给受让人。
除非转让人找到受让人并完成全部转让流程，开发商一般不允许转让人（原始买主）放弃物业。
转让人需要支付房屋转让中产生的律师费、开发商同意费、地产经纪佣金以及其他相关费用。
* b- O8 M1 F* L

Assignee – 受让人，也就是最终买主常见的问题有：

要仔细阅读检查过原始买卖合同及相关文件，并签署转让协议。
受让人可能需要提交一份贷款预批文件（Mortgage Pre-approval）来证明他们可以获得银行贷款。
受让人和转让人需在文件上约定一个日期支付房屋转让产生的差价。
受让人在入住日（Occupancy Day）时可能需要支付以下费用：

/ s+ U2 m$ K- h/ y; r/ x

最后一次首付款
入住费
地税（往往入住日时地税金额还没有算好，需要算好之后再缴纳地税）
管理费
其他杂费
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最终交房日受让人需要向开发商支付以下费用：
/ O0 j8 J5 u% J

Hydro、water、gas meter安装费和连接费
Levies费
Tarion新房保险，约$600 - $1,900
Discharge of builder’s mortgages，约$200 - $300
开发商律师协会费，约$70
两个月的入住费，作为大楼储备金
7 O: N7 P; e8 r" f, v9 C$ F; d: o6 ?

受让人还需要在交房日（Final Closing Day）支付以下费用：

* S$ x3 l& G+ ^7 |! ^

法律费用
土地转让税
GST/HST rebate
市政税

* d+ I: ~+ j& b& J% v# Z

在最终交房日之后，物业的产权会从开发商转到受让人名下。

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关于多伦多公寓楼花转让常见的一些问题嘉德小编今天就简单跟大家分享这些。如果有相关疑问欢迎咨询嘉德经纪。

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