本帖最后由 EY_HOMES 于 2017-5-2 10:26 编辑 + T- C- ]* ?' b7 t4 [
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【1】滑铁卢学生公寓学生宿舍市场解析 (分析资料及数据来源:https://www.cmhc-schl.gc.ca/odpu ... 017_M02.pdf?lang=en) (论据翻译源:https://www.cmhc-schl.gc.ca/odpu ... 017_M02.pdf?lang=en) (图片来源:https://www.cmhc-schl.gc.ca/odpu ... 017_M02.pdf?lang=en)
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; u. R1 r1 G$ B% j+ L6 B; V/ _7 X2017年伊始,整个多伦多房地产市场闻风而动,无论是从房屋成交价格和成交量来看,都创下了同比新高。大多伦多地区的房屋市场炙手可热,不仅仅是因为房屋本身的价值水涨船高,对于刚性需求的买家来说,有钱买不到房子才是真正的烦恼。
$ `! l; E1 S# a% L就连多伦多周边的地区都借了大多的东风,原本所谓的价格洼地都开始如小荷才露尖尖角。其中最明显的受影响的区域就是滑铁卢地区。滑铁卢地区和基奇拿、剑桥并成为三都市,由于市政建设以及人口密度原因,在分析住房情况的时候,数据传剑都喜欢将三个城市一起进行分析。而滑铁卢地区最显著的人口特征就是学生数量庞大,是得益于滑铁卢大学和劳里埃大学的名校效应。 4 W, f6 _+ O9 h2 @' Y0 _
2001年到2010年两所学校的新生人数庞大,因而从2011年开始,为了学生住房而开始的房屋开建数量显著攀升。然而近年来,两所大学的新生录取增长幅度出现了放缓趋势,有不少投资者迟疑滑铁卢地区的学生公寓学生宿舍是否还有投资的价值。本文将从滑铁卢地区房屋市场的供应需求比,来分析,滑铁卢地区的学生公寓学生宿舍究竟是不是供过于求。
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需求量的增长 无容置疑的是,校外学生住房的的需求根本上还是来源于滑铁卢地区学校的录取情况。而本地学生的入学情况取决于入学年龄的人口数量。2015年大学学生年龄段(17-22)的人口数量为1,115,160人。从2001年到2013年学生人口数量都在增加,而从2014年开始却是在下降,并且这种趋势将会持续到2022年。大学人口数量在2033年以前将不会再次达到2015年的数量。本地学生的数量下降将直接影响学生住宿的需求。 6 {" y- A5 N8 \/ w8 z8 @) |
2 b. @8 e0 h9 `和本地学生比较,国际留学生的入学数量持续的增长。在2005年到2015年期间,滑铁卢大学的全职国际留学生的增长率为219%。如果将国际留学生的数量也纳入考量的话,从2005年开始滑铁卢大学总共学生录取数量增加了44%。这样大幅度的增长率给滑铁卢地区的学生校内和校外的住宿都增加了极大的压力。我们以2015年的数据进行计算,公式为:总录取学生数量-本地学生数量-校内住宿学生数量,得到的结果为滑铁卢地区该年有30,000学生需要校外学生公寓/学生宿舍。
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$ @) N* b+ j" L* r供应量的上升 在计算滑铁卢校外学生宿舍学生公寓的供应量时,包括了目的性学生出租物业(即建造本身的目的就是为了要出租给学生)、一级出租市场,和二级出租市场。学生宿舍物业的比例其实是比较难统计的,因为无法证明所有物业的所有单位都是专门出租给学生的。最精准的统计方法为计算为私用目的建造,并且注明是为了学生租住,并且商业目标是以学生公寓投资者的高楼、公寓。追踪这些数据能够更加客观的显示供应量和需求量的关系。在2000年到2016年期间,滑铁卢地区增加的供应量为13,266张床位。2015年有超过2800张校外床位在滑铁卢地区建成。
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